Aus dem Bautagebuch meiner qualitätssichernden Baubegleitung


Ich begleite im Jahr maximal 15 bis 18 Neubauten – mehr geht nicht, will ich doch eine verantwortungsvolle Arbeit abliefern. Etwa 40 % der Bauherren kontaktieren mich vor einer Unterzeichnung des Bauvertrages, ca. 40 % haben schon einen Bauvertrag unterschrieben, und der Rest bittet um Rat, wenn die ersten Probleme auf der Baustelle auftreten.

Viele Probleme haben Ihre Ursache darin, dass Verträge abgeschlossen wurden, die man beim Kauf eines Autos abgelehnt hätte. Dabei ist fachlicher und juristischer Rat gerade bei einem so komplizierten Gebilde, wie es jeder Bauvertrag nun einmal ist, viel wichtiger als Vertrauen und Sympathie gegenüber dem Hausverkäufer. Oft lässt die Vorfreude auf das neue Haus jede Vorsicht außer Acht. Die Folge: nervlich und finanziell gebeutelte Bauherren

Bei vielen Bauverträgen stehen die Pflichten des Bauherrn, die Absicherung der Abschlagzahlungen und das Weglassen von selbstverständlichen Leistungen – um Mehrkosten generieren zu können – im Vordergrund. Die zu erbringenden Bauleistungen werden oft nur unpräzise beschrieben, das schafft Leistungsfreiheit. Die Zahlungspläne beinhalten immer wieder zinslose und nicht abgesicherte Kredite des Bauherrn an seinen „Häuslebauer“, obwohl das BGB und die VOB hier klare Regelungen trifft.

Zugegeben, es gibt auch heute noch „Häuslebauer“, die ihren Bauherren ausgewogene Verträge mit einer ausreichend genauen Leistungsbeschreibung, reellen Abschlagzahlungen und gute Arbeit vor Ort anbieten bzw. abliefern. Nur sind diese leider in der Minderheit.

Mein Tagebuch kann und soll naturgemäß nicht vollständig sein. Es zeigt aber Kuriositäten und Baufehler, die durch Ignoranz, Halbwissen, mangelnde Bauaufsicht und Planungsfehler entstanden sind. Auch Unglaubliches ist dabei.
Bitte haben Sie Verständnis, wenn ich die Beteiligten, wie rechtlich erforderlich, anonymisiere. Sie können sich aber darauf verlassen, es handelt sich stets um belegbare und dokumentierte Fakten.
Buchholz - 15.06.2012

 


Buchholz - 20.06.2012

EFH in Hoopte - Kleiner Mann was nun?

Der Bauherr hatte bei seinem "Häuslebauer" 3 Dachflächenfenster geordert, die auch fachgerecht eingebaut wurden. Aber oh Schreck, wie bedienen? Mit seiner Körpergröße von 1,65 m war aber der oben angebrachte Griff nicht zu erreichen, auch nicht mit Unterstützung eines normalen Haushaltshockers. Mit einer Standleiter wäre es gegangen. Ich reklamierte einen Planungs- und Beratungsfehler. Als erste Reaktion gab der Bauleiter dem Bauherrn die Schuld: Er hätte ja ein Dachflächenfenster bestellen können, das von untern zu bedienen ist; nur der Bauherr wusste bei der Bestellung gar nicht, dass es auch solche Fenster gibt.
Mit viel Druck habe ich dann erreichen können, dass auf Kosten des Unternehmers an jedem Fenster ein Motor eingebaut wurde, über den, mittels einer Fernbedienung, die Dachflächenfenster zu öffnen und zu schließen sind.
Fazit: Auch Beratungsfehler können Mängel produzieren.

Mängelbeseitigung: Nach vielen Diskussionen und Schriftverkehr mit Druck wurden für für jedes Fenster eine elektrische Fernbedienung auf Kosten der Baufirma eingebaut.

Baumaengel Dachgeschoss
Die Dame hat eine Größe von 1,73 m,
der Bauherr misst 1,64 m


Buchholz - 25.06.2012

DHH in Hamburg - Lügen haben kurze Beine.
Richten des Dachstuhls - fast fertig. Meine Frage an den Vorarbeiter: Haben Sie auch in die Verbindung Kehlbalken zum Sparren die angeordneten Bulldog-Dübel eingebaut? Die Antwort „ja“ kam wie aus der Pistole geschossen. Kann ich mich darauf verlassen? Wieder die Antwort: „ja“. Bei einer so schnellen Antwort wird man misstrauisch.
Am nächsten Tag habe ich bei vier Verbindungen die Bolzen gelöst und siehe da, bei keiner der Verbindungen war ein Bulldog-Dübel vorhanden. Der Zimmereibetrieb war danach für mich nicht mehr zu sprechen.
Fazit: Traue keiner schnellen, kurzen Antwort

Mängelbeseitigung: Meine Forderung eines statischen Nachweises und anschließendem Ersatz der Bulldog-Dübel durch eine Nagelung wurden erfüllt.


Buchholz - 02.07.2012

EFH in Neumünster - Falscher Einbau der Verglasung - kann passieren...
Die Bauherrin hatte für Ihren Neubau Holzfenster mit 2-fach Wärmeschutzverglasung bei einem örtlichen Schreinereibetrieb bestellt und einbauen lassen. Abgesehen davon, dass der Einbau nicht nach den anerkannten Regeln der Technik (Rosenheimer Richtlinien) erfolgte, sondern sämtliche Verglasungen um 180° gedreht in die Fensterflügel eingesetzt wurden, sah alles perfekt aus. Dazu muss man allerdings wissen, dass auf einer Glasseite von innen auf die Scheibe eine unsichtbare Metallschicht aufgedampft ist und diese Scheibe muss auf der Innenseite der Verglasung angeordnet werden, um die Wärmeschutzrichtlinien zu erfüllen. Festgestellt habe ich das mit einem Testgerät.
Fazit: Diesen Mangel kann ein Bauherr kaum identifizieren..

Mängelbeseitigung: Der Fensterbauer hat seinen Fehler eingesehen und die Gasscheiben gedreht.


Buchholz - 16.07.2012

EFH in Winsen - Die Suche nach einem preiswerten Weg, leider schief gegangen.

Nach Aussage des Elektrikers wurden ihm vom Bauunternehmer falsche Pläne übergeben. Folge: Ein Zimmer im Obergeschoss war von der Stromversorgung ausgeschlossen. Eine Querverteilung war nicht mehr möglich, da der Estrich bereits eingebaut. Eine Woche später traute ich meinen Augen nicht. Der Elektriker hatte eine vermeintlich clevere Lösung des Problems gefunden: 5 Kabel nebeneinander auf dem Estrich von einem Zimmer über den Flur ins Problemzimmer, fertig. Das Zimmer war mit Strom versorgt. Aber wie den Bodenbelag (Fliesen) im Bereich der Kabel verlegen? Auch dafür gab es eine einfache Lösung: Der Estrich wurde um 3 cm im gesamten Obergeschoss verstärkt. Nicht gerade billig aber eine technisch einwandfreie Lösung. Oh Schreck, jetzt passten 2 Türen in der erforderlichen Rohbauhöhe nicht mehr. Aber auch das Problem konnte mit der Flex gelöst werden.
Fazit: Wer sein Gehirn beim Bauen ausschaltet, produziert Folgekosten.

Baumängel Elektriker
Elektrokabel auf dem Estrich verlegt.


Buchholz - 02.08.2012

DHH in Harburg - Über eine Todsünde.
Jeder gute Bauingenieur weiß, Haustrennwände darf man im Hinblick auf den Schallschutz zum Nachbarhaus nicht schlitzen. Das wäre ein klarer Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Dennoch wurde bei einer Haushälfte für die Verlegung einer Wasserleitung die Haustrennwand geschlitzt. Ich habe die Beseitigung dieses Mangels dann mehrfach in meinen Baustellenprotokollen angemahnt. Der Bauunternehmer reagierte nicht, frei nach der Devise „was macht‘s der Eiche, wenn sich die Sau daran scheuert". Nachdem ich auch keine Unterstützung vom Bauherrn bekam, habe ich diesen Mangel für mich als erledigt abgehakt.
Fazit: Wenn dem Bauherrn gravierende Mängel egal sind, bin ich eigentlich fehl am Platz.

Mängelbeseitigung: Nicht erfolgt

Baumängel Schallschutz
Haustrennwand für Wasserleitung geschlitzt


Buchholz - 16.08.2012

EFH in Buchholz - Wie Kellerlichtschächte zum Problem werden können
Finden Sie die Anbringung der Lichtschächte gut: Würden Sie diese Arbeit abnehmen? Ich habe dem Bauherrn geraten, die Arbeit nicht abzunehmen. Es gibt bessere Lösungen. Der Bauunternehmer war hier aber anderer Ansicht; Das geht nicht anders.
Mängelbeseitigung. Wie das rechte Bild zeigt, ging es dann nach langem Kampf doch anders.

Baumängel Lichtschacht   Baumängel Lichtschacht
Lichtschachtaufsatz vorher
  Lichtschachtaufsatz nachher

Buchholz - 19.09. und 24.09.12

"Das Gesetzt und die allgemein anerkannten Regeln der Technik bestimmen wir", trifft man leider auch heute noch bei den "Häuslebauer" an.
Entscheidet sich ein Bauherr für eine qualitätsichernde Baubegleitung durch mich oder meinen Kollegen Kay Jackstell, sind die Reaktionen der "Häuslebauer" unterschiedlich. Vom überwiegenden Teil der Unternehmer werde ich wohlwollend begrüßt. Sie haben erkannt, dass meine Arbeit dazu beiträgt, ihr eigenes Qualitätsmanagement zu überprüfen und ihre Subunternehmer zu veranlassen, verantwortungsbewusst zu arbeiten.
Ca. 20 % der Unternehmer zeigen gar keine Reaktion. Hier gibt es hin und wieder verhaltenen Zoff, wenn keine Reaktion erfolgt, die produzierten Mängel zu beseitigen.
Und dann gibt es eine kleine Minderheit, die betrachten meine Baubegleitung als persönlichen Angriff auf ihr Geschäfts- und Baugebaren. Hier ist die Zusammenarbeit oft frostig und Baumängel oder die Nichterbringung von vertraglich geschuldeter Leistung nur mit starken Bauherren durchzusetzen, zumal hier die Beanstandungen fast immer über dem Durchschitt liegen.
Und dann gibt es noch einen Unternehmer, der mir den "Fehdehandschuh" hingeworfen hat. Das nachvollziehbar, wenn man erkannt hat, dass seine Bauverträge keinesfalls bauherrenfreundlich (das Gesetz bin ich) sind und so gestaltet sind, dass eine nachträglich Gewinnmaximierung möglich und die Zahlungsverpflichtungen des Bauherrn in teilweiser gesetzwidriger Weise festgeschrieben werden; ganz abgesehen davon, dass sein Zahlungsplan völlig überzogen ist und die Bauherren in unzumutbarer Weise in unabgesicherte Vorleistung gehen müssen.
Seine Bauweise ist dank guter Subunternehmer recht gut, wenn diese nicht immer wieder zu Einsparungen von höchster Stelle angehalten würden und dadurch Mängel entstehen. (Was anerkannten Regeln der Technik sind, muss man schon mir – dem Unternehmer - überlassen.) Was sagte mir ein Bauherr in der vorigen Woche: „Vor Vertragsunterzeichnung ein Lamm, danach ein Wolf“- dem habe ich nichts hinzuzufügen.
Nun ist es nicht so, dass man mit diesem Unternehmer nicht bauen kann, wenn dessen Bauvertrag ausgewogener gestaltet wird und ein erfahrener Baubegleiter - wer auch immer - dem Bauherrn zu Seite steht.
Nachtrag: Dieser Unternehmer hat mir in der Zwischenzeit Hausverbot erteilt und mir angedroht, dass er in seine Verträge aufnehmen will, dass er mich als Baubegleiter nicht mehr akzeptieren wird. Anm.: Er verkennt dabei völlig, dass ich immer nur vom Bauherrn beauftragt und bezahlt werde und nur der Bauherr bestimmt, wer auf seinem Grundstück und in seinem Auftrag die Baubegleitung durchführt.
Ich habe übrigens mehrfach schriftlich um einen Besprechungstermin beim besagten Unternehmer gebeten, um zu erfahren, was er mir im Detail vorwirft, da ich mit "Nebelbomben" nichts anfangen kann. Leider erfolgte bis heute keine Reaktion.
Fazit: Bei der Suche nach einem Baupartner Zeit nehmen und daran denken dass wir einen Käufermarkt haben. Bei der Prüfung der Vertragsunterlagen sich noch mehr Zeit lassen und vor dem Unterzeichnen professionelle Hilfe holen - auch wenn diese etwas Geld kostet. Sie sparen oft ein Vielfaches.


Buchholz - 19.11.2012

EFH in Rotenburg - Wo ist er denn, der Fundamenterder?

Bei einem der von mir betreuten Bauten in Rotenburg/ Wümme stellte ich fest, dass zwischen zwei Besuchen die Schweißbahn gegen Bodenfeuchte eingebracht wurde. Oh weh, sämtliche Anschlüsse der bodentiefen Fenster ans Mauerwerk waren im unteren Bereich verbrannt, teilweise die Rahmen angeschmort. Der Fundamenterder wurde auf der Betonsohle "platt gekloppt", und die Schweißbahn darüber gezogen. Weg war der gute Fundamenterder. Klar, hier waren absolute Laien am Werk, wahrscheinlich kurzfristig angeheuerte Billigkräfte. Eine unten verbrannte Nebeneingangstür musste ausgewechselt werden.
Fazit: Billig kann sehr teuer werden.

Mängelbeseitigung: Die Mängel wurden mit der Drohung einer Abnahmeverweigerung letztendlich beseitigt.

Baumängel Fundamenterder
Fundamenterder unter der Schweißbahn verschwunden.


Buchholz 20.11.12

EFH in Rotenburg - Fensterputzer gesucht.
Nach dem geschlossenen Bauvertrag schuldete der Bauunternehmer dem Bauherrn zwei rechteckige Fenster im Giebelraum (Spitzboden), die als Raute gesetzt werden sollten. Kurz vor dem Einbau der Fenster wurde dem Bauherrn mitgeteilt, dass man die Fenster nur mit fester Verglasung liefern könne, wenn sie als Raute gesetzt werden. Der Bauherr stellte mir die Frage, ob das stimmen könne. Ich bewies ihm das Gegenteil durch Fotos bestehender Fenster. Aber der Bauunternehmer war schnell und baute festverglaste Fenster ein. Jetzt streitet man sich, wie die Fenster von außen zu putzen sind und wer das machen soll. Ich bin gespannt, wie das ausgeht.
Fazit: Wer nicht gelernt hat nachzudenken, sollte seinen Kopf nur zum Haarewaschen benutzen.

Mängelbeseitigung: Bisher nicht erfolgt.


Buchholz - 22.11.12

EFH in Maschen - mein "Freund" der Unternehmer macht ernst. (siehe 24.09.12)
Kommt eine neue Bauherrin zu mir und beauftragt mich mit der Baubegleitung für ihren Neubau. Sie legt mir auch alle Vertragsunterlagen zur Prüfung vor. Und siehe da, in § 3.4 finde ich folgende Bestimmung: " Die Bauherren dürfen jederzeit einen Bausachverständigen hinzuziehen, mit Ausnahme der Firma pro bau therm (vertreten durch Herrn Hartmut Bongert) aus Buchholz/ Nordheide, welcher nach vorheriger Terminabsprache auch bei Baubesprechungen und der Abnahme anwesend sein darf. Der Unternehmer gibt diese Termine gemäß Baufortschritt vor." - fehlt nur noch folgende Ergänzung, und sagt ihm was er als Baumangel beanstanden darf.
Nicht nur, dass diese Vertragsbestimmung rechtlich nicht haltbar ist, sie ist auch schlichtweg dumm.
Ich frage mich, wem bin ich verpflichtet und wem gehört der Bauplatz? Verpflichtet zur Zusammenarbeit bin ich nur dem Bauherrn und dem gehört das Grundstück, und nur er kann bestimmen, wer seinen Bauplatz betreten darf.
Gegen den Verfasser gerichtlich vorzugehen - was nach Auskunft meines Rechtsbeistandes erfolgreich wäre – steht nicht an; denn dann würde ich mich selbst der besten Werbung für meine Arbeit berauben.
Fazit: Durch eine objektive und gute Baubegleitung kann man auch zu einer kostenlosen Werbung kommen. Übrigens, durch weitere Vorfälle hat sich dann der Bauherr vom Unternehmer verabschiedet und einen Baupartner gefunden, der noch weiß, was ein Kunde wert ist.


Buchholz - 02.12.12

DH in Hamburg - wie komme ich ins Dachgeschoss
Es gibt einen "Häuslebauer" , den dürfte es gar nicht geben. Ich betreue dieses Bauvorhaben jetzt seit einem Jahr und könnte ein Buch über diesen Neubau schreiben. Die handwerkliche Mängelliste ist lang, und vertraglich geschuldete Leistungen werden nicht oder nur teilweise erbracht. Das Stärkste ist aber, dass der Bauherr nur über eine schwankende Außenleiter (8 m) und dann durch ein Giebelfenster ins Dachgeschoss gelangen kann .Eine Bau-Innentreppe wird aus Kostengründen abgelehnt - trotz mehrfacher Aufforderung durch mich und den Bauherrn. Ich weigere mich, diesen unfallträchtigen Verkehrsweg zu gehen. Ich bin gespannt, wie das OG und der Spitzboden aussieht, wenn die Innentreppe eingebaut ist. Ich bin mir sicher, im kalten Spitzboden hat der Schimmelpilz längst Einzug gehalten.
Fazit: Ist der Bauvertrag erst unterschrieben, interessiert nur noch die Gewinnmaximierung.

Mängelbeseitigung: Erst nachdem die Innentreppe (vom Bauherrn zwangsweise direkt beauftragt) eingebaut war, konnte ich DG und Spitzboden besichtigen. Im Spitzboden natürlich Schimmelpilzbildung. Jetzt wird auch noch über die dessen Beseitigung gestritten. (3.2.13)


Buchholz, den 26.02.2013

Nicht zu glauben
Mir liegt von einem neuen Bauherrn ein Bauvertrag mit folgender Formulierung vor,
Zitat: Die Bauherren verpflichten sich, Ihre Auszahlungsansprüche aus der abgeschlossenen Finanzierung bis zur Höhe des Werklohnes an die Firma ..................* abzutreten und weisen die Finanzierungsinstitute an, die Zahlung des Werklohnes - nach Baufortschritt - ausschließlich an die Firma ...................* zu leisten."
*damit ist der Auftragnehmer gemeint.
Ich habe den Bauherrn gefragt, ob er mir seine EC-Karte und seine PIN-Nummer geben würde. Er verneinte natürlich. Ich sagte ihm, aber nichts anderes haben Sie hier unterschrieben. Das Entsetzen war riesig.
Fazit: Hausverträge vor Unterzeichnung immer von einem Fachmann prüfen lassen.


Buchholz, den 12.03.2013

Und noch eine Kuriosität aus dieser Reihe
Ein junges Ehepaar kam zu mir und teilte mir freudig mit, dass Sie in Hanstedt bauen wollen und einen Bauunternehmer mit freier Kapazität gefunden hätten. Ich sei Ihnen als Baubegleiter empfohlen worden und wurde gebeten, die kompletten Vertragsunterlagen zu begutachten. Ich kopierte mir die Unterlagen und wir verabredeten für eine Woche später eine Besprechung über das Ergebnis meiner Prüfung.
Diese Prüfung fiel vernichtend aus. Der total einseitige Bauvertrag (von Pflichten des Bauherrn nur so gespickt) gipfelte darin, dass u. v. eine Bauzeitangabe weggelassen und die Gewährleistung auf 2 Jahre begrenzt wurde und die letzte Zahlungsrate vor Einbau der Treppe geleistet werden sollte, ganz abgesehen davon, dass mit Estricheinbau schon 96 % der Vertragssumme abgefordert wurden – Thema Überzahlung!!
Die Bauleistungsbeschreibung strotzte nur so von Beliebigkeiten, wie : Der Auftragnehmer behält sich das Recht vor, die Sanitärobjekte aus dem Standardprogramm der Firma ………selbst auszuwählen, oder: Für die Trocknung des Estrichs übernimmt der Auftragnehmer nur eine Gewähr von 3 Wochen – was immer darunter zu verstehen ist; oder: Es obliegt dem Auftragnehmer zu bestimmen, wann nach Vorliegen der Baugenehmigung mit dem Bau begonnen wird; usw., usw., usw.
Ich habe die Bauherren mit meiner Ausarbeitung, empfohlen den Vertrag neu zu verhandeln oder sich einen anderen „Häuslebauer“ zu suchen. Was Sie jetzt machen ist mir bis heute nicht bekannt.


Buchholz – 20.05.2013

EFH in Buchholz – wie schwer ist Lernfähigkeit

Unter dem Datum vom 16.08.2012 hatte ich die Anbringung der Kellerlichtschächte beanstandet, was dann auch vom Unternehmer korrigiert wurde.
Bei einem weiteren Bau vom gleichen Unternehmer musste ich jetzt sehen, dass die Anbringung des Kellerlichtschachtes dem gleichen, schon einmal beanstandeten Muster entsprach, nur, dass die obere Begrenzung zum Verblendmauerwerk mit einer dickeren Hartschaumplatte vorgenommen wurde. Der Bauherr will das so – und zu Recht – nicht haben. Versprochen wurde eine Auswechslung.
Fazit: Wenn schon der Renditedruck groß ist, sollte man es von Beginn an richtig machen.

Baumängel Kellerlichtschacht



Buchholz, den 30.05.2013